“Il Castellani” futuro…ma non diteci che si tratta solo di fare uno Stadio

Il Sindaco Mantellassi, con un video postato su Facebook il 23 luglio scorso, cui è seguito anche un Comunicato Ufficiale sul Sito Istituzionale del Comune di Empoli, ci ha informato che, in merito alla  proposta presentata dall’Empoli Football Club per la riqualificazione e l’ammodernamento dello stadio ‘Carlo Castellani’ e per la sua successiva gestione funzionale ed economica, le due Autorità competenti (Unione dei Comuni e Città Metropolitana di Firenze) ad esaminare eventuali elementi di criticità di alcune parti della proposta “non hanno rilevato effetti ambientali significativi”. Quindi (citiamo il Sindaco) “…si chiude definitivamente, dal punto di vista del Comune, la prima fase del percorso amministrativo. La dichiarazione di pubblico interesse approvata dalla Giunta nel luglio del 2025 era stata espressamente subordinata alla positiva conclusione delle verifiche di assoggettabilità a VIA e a VAS. Oggi quella condizione può dirsi soddisfatta… Gli enti competenti hanno svolto gli approfondimenti richiesti e hanno escluso la necessità…omissis,,,Per il Comune si tratta di un risultato decisivo, che consolida e conferma la valutazione di pubblico interesse della proposta presentata dall’Empoli Fc”.

Tutto a posto quindi? No. Perché nel frattempo (e cioè dall’ approvazione in Giunta Comunale della proposta dell’Empoli come opera di interesse pubblico fatta con Delibera n. 4 del 15.01.2025 ai pareri delle due Autorità sopra citate) sono intervenute alcune novità legislative nel Codice dei contratti pubblici. Novità che non interesserebbero il Comune di Empoli nella fattispecie del progetto di financial project dello Stadio Castellani ma che l’Amministrazione Comunale ha tuttavia ritenuto opportuno, proprio alla luce dei cambiamenti di cui sopra, di applicare  per “…utilizzare ogni strumento a sua disposizione per rafforzare ulteriormente la trasparenza del procedimento e assicurare la migliore tutela dell’interesse pubblico”. Il Sindaco pertanto comunicò che la Giunta Comunale avrebbe proceduto all’approvazione e alla pubblicazione di un AVVISO rivolto agli operatori economici eventualmente interessati a presentare proposte alternative relative alla riqualificazione, all’ammodernamento e alla gestione funzionale ed economica dello Stadio Carlo Castellani entro un termine di 60 giorni.

L’Avviso è stato infatti approvato con Deliberazione della Giunta comunale del 29.07.2026, n. 169, nonché con determinazione dirigenziale n. 1115 del 30.07.2026 e pubblicato all’Albo Pretorio del Comune il 31 luglio 2026.  In esso si invitano gli operatori economici eventualmente interessati a presentare, in qualità di proponenti, proposte relative al medesimo intervento oggetto della «Proposta» presentata dall’Empoli Foot-ball Club s.p.a. e cioè alla riqualificazione e all’ammodernamento dello Stadio Carlo Castellani, nonché alla sua gestione funzionale ed economica. Il termine di scadenza è di 30 giorni, quindi il 30 settembre 2026.

Trascorsi i 60 giorni previsti, si apriranno perciò due scenari possibili (anche se il primo appare altamente improbabile):

1) uno o più soggetti finora mai apparsi sulla scena presentano un proprio progetto

2) nessuno presenta il progetto e si va avanti con quello presentato dall’Empoli.

Nell’ipotesi 1  il Comune procederà alla valutazione comparativa dei progetti mettendoli a confronto sia tra loro sia con quella presentata dall’Empoli FC scegliendo quello che alla fine risulterà migliore.

Nell’ipotesi 2  “…l’Empoli Football Club potrà procedere alla predisposizione e alla presentazione del progetto di fattibilità tecnico-economica”. In questo caso l’Empoli Fc procederà direttamente con la stesura del progetto di fattibilità tecnico-economica. Questo documento sarà poi esaminato all’interno di una Conferenza dei Servizi Decisoria, un tavolo congiunto in cui tutte le amministrazioni coinvolte esprimeranno un parere definitivo e verificheranno il rispetto delle prescrizioni richieste nei mesi passati. In caso di approvazione, il progetto diventerà la base per indire la successiva gara pubblica necessaria per l’affidamento della concessione.

Ci chiediamo perché l’Avviso non sia stato approvato e pubblicato prima dei pareri delle due Autorità. Probabile che questa scelta dell’Avviso con i conseguenti 60 giorni per la presentazione di altri progetti sia stata comprensibilmente fatta per guadaganare tempo in attesa che si definisca la situazione societaria dell’Empoli FC, una situazione sulla quale non abbiamo informazioni anche se si vocifera che qualcosa di più definitivo dovremmo sapere entro la fine di settembre.

Poiché riteniamo altamente improbabile che un soggetto finora mai apparso presenti una sua proposta riteniamo che sarà la proposta dell’Empoli FC quella su cui si dovranno proninciare gli Organismi competenti ed infine quella che sarà messa a gara con il Bando di project financing.

La domanda che a questi punto ci poniamo è se la proposta definitiva sarà la stessa discussa ed approvata dalla Giunta Comunale con la Delibera G.M. n. 4 del 15.01.2025 che ha attivato il percorso per la dichiarazione di pubblico interesse della proposta stessa. Pubblico interesse poi dichiarato con la Delibera GM n. 200 del 27.05.2025. Dal vervale allegato alla Delibera GM 200/2026 e da una successiva Conferenza Stampa tenuta dal Sindaco il 24 luglio 2025 si è appreso:

• che nel ventre del fururo Stadio saranno realizzati “ locali da destinare a uffici, ad auditorium, a esercizi di vicinato e a una media struttura di vendita ai fini del raggiungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa e comunque ai fini della valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali, economici”che saràmantenuto il mercato settimanale”. Gli esercizi di vicinato saranno 8 con 2.900 mq di superficie complessiva
• che la capienza dello Stadio sarà di 17.800 posti
• che rimarranno le realtà sportive attualmente presenti all’interno della Maratona
• che l’Empoli FC si impegna alla realizzazione a proprie spese per cinque interventi: la rotatoria tra viale delle Olimpiadi e via di Serravalle a San Martino (prevista nel Piano triennale delle opere pubbliche), la rotatoria tra via Guido Monaco e via Francesco Berni, la manutenzione straordinaria del ponte sull’Orme di via Bisarnella, il riammodernamento del PalAramini e la sistemazione del parcheggio esistente sul parco di Serravalle
• che sarà mantenuto il mercato settimanale nelle aree prospicenti lo Stadio
• che “sarà modificato l’assetto viario nel tratto di via delle olimpiadi compreso tra via della maratona e via del pentathlon finalizzata ad assicurare la realizzazione di un’area da destinare a parcheggio in corrispondenza della porzione dell’impianto sportivo che sarà adibita alla realizzazione di una media struttura di vendita, a condizione che: a) lo snodo tra via delle olimpiadi, via della maratona e l’ingresso al parcheggio sia regolato da una rotatoria; b) tale rotatoria sia progettata in modo da assicurare la carrabilità di via delle olimpiadi sino a via della maratona e la carrabilità di quest’ultima nei giorni in cui si svolge il mercato rionale”
• che, contrariamente a quanto previsto nella precedente proposta presentata dall’EMPOLI FC, l’area attualmente occupata dal Campo Sussidiario sia convertita a spazio pubblico destinato ad attività collettive e/o a verde pubblico e non concessa per la realizzazioen di un Hotel
• che saranno realizzati parcheggi (alcuni a gestione privata) in areee prospicenti lo Stadio
• che si procederà all’asfaltatura del piazzale attiguo al Parco di Serravalle
• che  “in alternativa all’edificazione di una struttura turistico ricettiva nell’area del campo sussidiario, il trasferimento al soggetto
  proponente del diritto di proprietà o di altro diritto reale di uno o più immobili di proprietà del Comune di Empoli, anche a destinazione d’uso residenziale, ai quali eventualmente assegnare destinazioni d’uso e indici di fabbricabilità adeguati al rag giungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa e comunque idonei ad assicurare una valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali, economici, ambientali e di efficienza energetica”. Gli immobili di cui si parlava sono aree pubbliche che vengono concesse gratuitamente come un contributo in-kind come previsto dalla ‘Legge Stadi’, ovvero a compensazione della mancata concessione del Sussidicario. Le aree scelte dal soggetto proponente sono la vecchia scuola di Pontorme, inutilizzata al momento e rimasta invenduta, un’area verde vicino lo svincolo Empoli Centro della Fi-Pi-Li, e un’area dietro l’Avis con destinazione edificatoria a servizi

Tale indicazioni sono stati ribadite dal Sidaco e dall’Empoli FC in una conferenza stampa svoltasi al “Cstellani” il 7 novembre scorso. In tale occasione la Vicepresidente Rebecca Corsi, attuale VCEO, ribadì chiaramente che i lavori sarebbero andati avanti, indipendentemente dalla Catagoria futura dell’Empoli FC. Una volontà dondivisa dal Comune e rafforzata anche dalla disponibilità che il Ministro Abodi, in occasione di una sua visita ad Empoli pochi giorni prima,  aveva dato per un contributo da parte dello Stato.

Ad oggi la situazione è ferma, in attesa che si arrivi al 30 settembre, data di scadenza dell’Avviso.

Abbiamo una documentazione piuttosto ampia di dichiarazioni dei vari attori in causa (Sindaci di ieri e di oggi, Dirigenti Empoli FC, Collaboratori vari…) sui tempi di inizio lavori: dall’autunno 2004 al giugno 2025 a novembre 2025 alla Primavera 2026 all’autunno 2026, data, quest’ultima, che non potrà assolutamante essere rispettata, per non parlare delle dichiarazioni ante 2024 quando tutto sembrava doversi avviare e concludere in fretta.

L’impressione che abbiamo è che sia a Monteboro sia in via Giuseppe del Papa, pur con motivazioni diverse, si sia ancora lontani da una definizione della “questione Stadio”. Certo, fino a quando l’Empoli FC non avrà definito il suo assetto Societario chiarendo il suo futuro con i famosi e misteriosi fondi americani, rimane difficile prevedere un percorso ed una tempistica. Siamo curiosi di vedere quale sarà la proposta finale dell’Empoli FC, perché questa sarà quella che andrà messa a gara di project financing e  non pensiamo proprio che ci siano altri soggetti che presenterenno loro proposte. Il Comune aspetta. Dopo aver proposto la Viaccia per la costruzione di un nuovo Stadio (proposta rigettata dal’Empoli FC), dopo aver trovato accordi perché l’Empoli, in cambio di un intervento dell’Amministrazione Comunale, costruisse lo Stadio di Atletica e la via di Comunicazione tra Serravalle e la SS 67 (opere che sono state invece realizzate dal Comune o che – Stadio Atletica – sono in corso di realizzazione), siamo arrivati (tra le altre cose) al fatti che il Comune concede tre terreni in kind per la mancata concessione del Sussidiario, terreno sul quale, nel progetto presentato dall’Empoli, avrebbe dovuto essere costruito un hotel. Nella Delibera GM sopra citata il Comune ci spiega che i tre terreni in kind sono una compensazione per la mancata concessione del Sussidiario. Non sappiamo quanto sia l’area del Sussidicario e a quanto ammontino complessivamente le aree dei tre terreni previsti, certo è che l’opportunità che viene offerta a futuri investitori non è da poco.

Smettiamola però con questa storia della riqualificazione dello Stadio. L’intervento proposto non riguarda solo il rifacimento di uno Stadio ma cose diverse: rifacimento sì delle strutture dello Stadio (Tribune, terreno di gioco, spazi adiacenti) ma anche l’utilizzo dei volumi interni di queste strutture per la realizzazione di varie attività commerciali e di servizio, e l’ intervento su una vasta area di un quartiere per modificarne alcune caratteristiche di viabilità e utilizzo di spazi e, infine, la possibilità di poter usufruire di tre aree, in tre diversi punti della città, per costruirci una RSA, un Hotel, delle attività commerciali: le tre concessioni in kind di cui abbiamo scritto sopra. Si continua a parlare di Stadio ma, come abbiamo appena scritto, gli interventi non riguardano solo lo Stadio o, almeno, non riguardano solo la riqualificazione di una struttura per migliorarne la funzionalità e la fruibilità, ma se ne prevedono altri utilizzi e , per realizzare questa struttura, si va oltre il perimetro dello Stadio stesso. Che tali modalità di utilizzo e interventi siano necessari per trovare i fondo necessari è un fatto ma crediamo che questo ripo di operazione che Comune e Empoli FC stanno portando avanti vada a coinvolgere anche altre realtà ed interessi.

La proposta di uno Stadio futuro di 17.800 posti  a sedere che sono una esagerazione per una realtà come Empoli: nella migliore delle ipotesi potranno essere riempiti quando l’Empoli tornerà in Serie A e forse due o tre volte in un intero Campionato. Fare posti a sedere in questo numero è solo per consentire un aumento di volumi utili al’interno della pancia dello Stadio per un loro sfruttamento commerciale. Legittimo, sia chiaro, ma che ci sembra meriti qualche riflessione in più che il Comune avrebbe dovuto o dovrebbe concedersi. Il rischio è di una cattedrale nel deserto o, peggio, di costruire un grande stadio-contenitore che rischia di rimanere mezzo vuoto o per gran parte inutilizzato. Negli studi che sono stati proposti per la realizzazione del progetto ne manca a nostro avviso uno che riterremmo importante: se la realizzazione di spazi interni allo Stadio ne garantisca automaticamente l’utilizzo, quale il rapporto tra attività commerciali interne alla struttura ed altre preesistenti sul territorio, quante persone-clienti si ritene che usufruiranno dei servizi e della attività offerte dalla struttura.

Uno Stadio quindi che non sarà solo uno Stadio, un intervento che non si limita al perimetro di una struttura dove fare calcio ma va oltre. Credo sia anche per questi motivi che ad oggi sono 11 anni che si parla di Stadio senza che si sia mosso un metro cubo di terra. Se si fosse trattato di riqualificare solo uno Stadio, per adibirlo alla sua funzione specifica, anche con alcuni interventi che ne potessero consentire utilizzi diversi, crediamo che a quest’ora si sarebbe trovata la quadra.

Intanto è arrivata una buona notizia. Il Ministro Abodi ha confermato recentemente che lo Stadio Di Empoli sarò interessato da un contruibuto dello Stadio in occasioni del Campionato Europeri 2032. Il “Castellani” sarò adibito a campo di allenamenti di una Nazionale che giocherà in zona. Aspettiamo il 1 ottobre, il giorno dopo la scadenza dell’Avviso. Poi vedremo. Ma crediamo che, per rispetto dei tifosi e soprattutto dei cittadini, vada fatta chiarezza: nei contenuti, nelle modalità di esecuzione dei processi, nei tempi. E crediamo che, mentre l’Empoli FC persegue legittimamente una sua strada, il Comune di Empoli non debba solo accompagnare un processo altrui ma esserne quanto meno co-protagonista. Un domani che si realizzasse quanto viene proposto rimane il fatto che lo Stadio, come bene immobile, è comunque un bene che appartienne alla collettività, e che gli interventi esterni che si realizzassero riguardano comunque la vita dei cittadini e il volto della città. Auspichiamo che qualcosa si muova, in un senso o in un altro, senza questo teatrino – in cui gli attori non recitano neanche troppo bene il loro ruolo – a cui assistiamo da undici anni. Undici! E nessuno venga a dire che il progetto attuale ha “solo” due anni di vita! La storia parte dal 12 agosto 2015, da quando l’Empoli FC presentò il suo progetto per un nuovo Stadio, con tanto di disegni. Pianetaempoli pubblicò il suo primo articolo sul tema Stadio lo stesso giorno, un articolo a cui fu dato il seguente titolo: Nasce un sogno: Il nuovo stadio “Carlo Castellani”. Il sogno continua….